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试点推迟!房地产税,还要多久?

2022-09-13 20:30:46    贵阳房产网     国内楼市     来源:南北城市

01

房地产税搁浅

大家有没有发现,过去几年讨论热烈的房地产税,很长一段时间里,没有了音信,无论是主流媒体还是自媒体,都很少看到这方面的报道与分析,大家似乎淡忘了这个话题。

2016年中科院在其《经济蓝皮书》中呼吁房地产税和遗产税落地。消息一出,瞬间炸开了锅。因为房地产税虽然国外有,但国外的土地使用权基本是永久的,而我们只是70年。在买房的时候,我们支付的房价中就包含了对土地使用70年的费用,为何还要征收?后来2017年、2018年和2019年,在政府的工作报告中,明确提出了“要稳步推进房地产税立法”。征收房地产税已经盖棺定论,也即一定要征收。自此,讨论的重点变成了何时征收,怎么征收?最关键的是,就在去年大有房地产试点的意思。去年5月份财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

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当时各路媒体争相报道,房地产税可能会在某些城市率先试点。

然而去年下半年楼市转向,让试点工作遭遇了搁浅。今年年初,财政部负责人在接受新华社记者提及房地产税问题时透露:房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

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年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,这意味着房地产税试点工作搁浅了。02全面落地还需要很长时间试点搁浅是可以预料的,毕竟去年年中楼市转向一直到如今,整个房地产市场行情越来越冷。房地产经济仍是我们的中流砥柱,其牵扯到的上下游产业链条纷繁复杂。从统计局的数据来看,房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说,房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业,基本上都要靠房地产吃饭。有专家计算过,中国房地产行业从业人员大约1300万;建筑行业5800万人里,至少4000万跟商业房地产密不可分;由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收,那么全国财政供养人口5000万里,三分之一相当于吃房地产饭。今年房地产行情转冷,很多人失业,也证明了房地产的重要性。这时候如果还来一波房地产税试点,可能会成为最后一根稻草,承受不起,所以只能试点。当然,即便房地产税试点,也只会选择在一小撮城市进行,大面积落地还有很长的一段路要做。阻碍大面积落地的,不是立法,也不是该如何征收,怎么征收。立法我们已经研究很多年了,基本已经成型,只是尚未提交而已。至于如何征收,怎么增收,怎么免征,这些细节问题,一方面有国外经验可以借鉴,另一方面在大数据的当下,每个人名下的房产国家掌握得一清二楚,这些技术问题很容易解决。真正阻碍房地产税落地的,是时机。要了解这一点,我们首先要明白,房地产税所为何来?

有人说,房地产税是为了阻止房价上涨而来,构成一个抑制房价上涨的长效机制。其实并不是如此。国外基本都有房地产税,过去五六年,国外的房价不也是照样在上涨吗。千万不要想多了,房地产税的目的没有那么的大义凛然,真正的目的是形成新的税收体制。专家们有句话说得很明确,房地产税作为地方税,更多是帮助地方政府筹集收入,不属于宏观调控的范畴。所以不要想多了,为了税收的钱袋子才是目的。有了这个认识之后,我们再回看之前的问题,为何说现在不是推出房地产税的时机?那是因为,当下地方政府的钱袋子主要是卖地收入。对于地方政府而言,财政主要有两方面来源,一个是一般预算内财政收入(主要是税收),一个是政府基金收入(主要是卖地)。其中卖地收入是大部分城市的财政主要来源,相当一部分城市的土地财政依赖度,也即卖地收入与一般预算收入之比,超过了百分之百。

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全国整体数据是,2020年全国土地财政依赖度46%。

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尽管去年下半年以来,受房地产二级市场变冷影响,一级土地市场也冷落冰霜,卖地收入缩水。但这并不能改变卖地收入仍是地方城市主要钱袋子的事实。从全国方面来看,我们每年的卖地收入都是七八万亿。

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制图:城市财经;数据来源:财政部2016年全国卖地收入3.75万亿,2021年全国卖地收入8.71万亿,几年时间翻了一倍多。8.71万亿的卖地收入,对于很多个体来说,这几乎是一个天文数字。然而,如果现在全面开征房地产税,能收到多少税收?近日有机构对此进行过计算,机构根据国家统计局和Wind披露的全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值,对当下的房地产税进行了一个估算。按照0.8%的税率,如果不考虑免征面积,可以获得2.95万亿元税收,如果考虑50%的免征,那只能征收到1.48万亿。

也即,当下如果开征房地产税,假如按照0.8%的税率征收,能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿。这一数据和去年的卖地收入相比,相差悬殊。03何时才是最佳时机那什么时候才是征收的好时机?

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就目前的情况来看,五年内应该会落地。未来五年,随着房地产市场进入黑铁时代,卖地收入会逐渐下降。同时,随着城市化率逐渐平缓,随着在城市买房的人进一步增加,房地产税征收基数会进一步增加,税收规模也会逐渐上升。当卖地收入下降到一定规模之后,便是房地产税征收的最好时机。比如,当卖地收入降到3万亿时,再辅之以房地产税,房地产税届时如果能够达到4万亿,加起来便又是7万亿。这个时间不会太久,毕竟今年卖地收入就下降了不少。财政部数据显示,上半年全国卖地收入2.36万亿,同比下降了31.4%。


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