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降成本就是保利润,2021年TOP50上市房企成本管控哪家强?

2022-05-25 19:25:11    贵阳房产网     国内楼市     来源:中国房地产报

费用管控能力是多方面的,任何一个方面的短板都会使得公司费用率增加,从而影响盈利表现。

随着房地产行业销售规模和利润快速下滑,为保证企业现金流这一生命线,不少房企均加强了成本控制,以实现成本优化和费用管控。

一般而言,通过销售、管理、财务三项费用(以下简称“三费费用”)及费用率情况大致可管窥出房企成本管控水平。

2021年年报披露收官之际,中国房地产报记者统计了TOP50上市房企销售、管理、财务等费用数据情况(因部分企业未按时披露经审核年度业绩,未被统计在内),数据显示,中海地产三费费用率最低,仅为3.11%;三费费用率最高的企业是合生创展集团,这一指标接近30%,房企成本管控能力呈现两极分化。

降成本就是保利润。

━━━━销售费用普遍增加

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根据统计数据显示,2021年TOP50上市房企销售费用普遍增加,41家样本上市房企中,仅有4家房企销售费用减少,可见在行业下行、市场信心不足背景下,房企销售去化变得愈发艰难,即使如中海地产这种费用管控能力较强的企业2021年销售费用依然同比增长7.55%。

销售费用增长幅度最大的是滨江集团,2021年销售费用为7.13亿元,同比增长67.4%。滨江集团销售费用大幅增长的原因,一是销售费用长期保持低位,2020年滨江集团销售额突破千亿元,但其当年销售费用仅为4.26亿元,在TOP50上市房企中属于销售费用较低的企业;二是在去年下半年市场销售去化难度加大的情况下,滨江集团依然保持了销售逆势增长,这也是其销售费用同比增长的原因。

2021年,有4家房企销售费用同比下降,分别是时代中国、建业地产、荣盛发展和阳光城,其中后3家企业都在不同程度上遇到资金问题,在经营难以为继的情况下,销售费用也随之缩减。

虽然多位行业领头人都表示,房地产已进入“管理红利”时代,但仍有一些房企在管理方面存在一定提升空间。2021年,TOP50上市房企中有27家房企管理费用同比增加,占比超6成。

其中,建发国际和合生创展2021年管理费用几乎比2020年同期翻了一倍,是TOP50上市房企中管理费用增长最多的企业;融信中国、雅居乐集团和时代中国控股2021年管理费用与2020年同期相比降低幅度较大,降幅均超过20%。

一般而言,财务费用主要包括利息支出、汇兑损失、银行汇款手续费等条目。自行业“三道红线”融资监管政策出台之后,不少企业都开始注重控制有息负债规模,但仍有一部分企业负债规模高居不下,这也导致利息支出增多。

从中国房地产报记者统计的数据来看,2021年TOP50上市房企中有近半数企业财务费用同比降低,但仍有半数企业财务费用同比增加。其中,2021年财务费用与2020年同期相比增加最多的是中南建设,2020年财务费用仅为5.5亿元,但2021年财务费用已经增至12.23亿元。此外,禹洲集团和荣盛发展2021年财务费用相比2020年同期也翻了一倍多。

反之,2021年财务费用同比减少最多的是金地集团,其2021年财务费用位6.5亿元,同比降幅达229.25%。

━━━━中海地产三费费用率多年行业第一

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根据样本数据显示,2021年TOP50上市房企三费费用率平均数为9.1%,2020年这一指标为9.07%,同比基本保持持平,这说明在行业下行周期利润空间收窄的情况下,房企均在成本端收缩,以进一步加强自身的费用管控能力。

一般而言,上市房企三费费用率与其利润表现呈现负相关,即费用率越高,则利润空间越窄,反之费用率低的利润可能相对就高。

TOP50上市房企中,2021年归属母公司股东净利润最高的几家企业分别是中海地产、华润置地、保利发展、碧桂园、龙湖集团、万科、新城控股、招商蛇口和龙光集团,这些房企对应的三费费用率多数都低于行业平均值,费用管控能力较好。

其中,中海地产盈利能力最强,2021年归属母公司股东净利润超过400亿元,其三费费用率也多年稳居行业第一,2021年仅为3.11%,这一数据比其2020年的三费费用率还要更低,管控能力进一步提升。同时,中海地产也是业内唯一三费费用率低于4%的企业;紧随其后的是招商蛇口,2021年三费费用率为5.09%;滨江集团则位居第三,三费费用率为5.3%。

对比这些费用管控能力较强的企业,在统计样本企业中,2021年仍然有11家上市房企三费费用率超过10%,其中,合生创展集团三费费用率最高,达到29.28%,但合生创展集团归属母公司股东净利润则不低,仅次于龙光集团,位列第10位。除了合生创展这一特例外,利润垫底的房企三费费用率基本都在10%以上,例如富力地产、阳光城、荣盛发展。

通过对比发现,2021年费用管控能力最强的房企三费费用率仅有3.11%,管控能力最差的房企三费费用率则高达29.28%,相差26个百分点;前者同期归属母公司股东净利润是后者4倍多。

值得注意的是,费用管控能力强房企基本上三项费用单独费用率也控制得较好,例如中海地产、招商蛇口和滨江集团无论是销售费用率、管理费用率还是财务费用率基本都处于前列。

有些房企三费费用率之所以很高,是因为某一项或者两项费用管控不到位,尤其是三费费用率高于10%企业均存在这一问题。如合生创展集团销售费用率和财务费用率均在5%左右,其管理费用率却高达19.28%,这也给房企一个警示,即费用管控能力是多方面的,任何一个方面的短板都会使得公司费用率增加,从而影响盈利表现。



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