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有息负债现金覆盖率仅4成,2021年TOP50上市房企偿债吃紧

2022-05-13 19:21:43    贵阳房产网     国内楼市     来源:中国房地产报

没有什么比手握资金更安全。

“债务潮”面前,房企真实资金压力暴露无遗。

据中国房地产报记者统计,TOP50上市房企(扣除融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产6家未发布财报房企)2021年有息负债共计4.31万亿元,同比增长0.2%;手握现金(不包括受限制存款及现金)1.94万亿元,同比减少11.6%;现金对有息负债平均覆盖率仅44.9%。

有息现金覆盖率,是用来衡量企业用现有现金偿还有息负债的能力,该比值越高,说明企业偿债压力越小,一般认为超过1倍是非常安全的状态。以此衡量,TOP50上市房企货币资金能完全覆盖有息负债的较少,包括富力地产、雅居乐、远洋集团、中交地产、祥生、首开股份、阳光城等在内的13家房企有息现金覆盖率低于30%,这是一个值得关注的区间。

与其他行业不同,房企依靠高负债运转,但在行业下行周期,高负债却像悬在房企上空的达摩克利斯之剑,随时有掉落危险。

━━━━有息负债4.3万亿元

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没有什么比手握资金更安全。

据中国房地产报记者统计,截至2021年末,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)共持有现金1.94万亿元,其中,保利发展以1714亿元成为“现金王”。此外,持有现金超过1000亿元的还有万科、碧桂园、中海地产 、华润置地,这5家共持有现金7054.83亿元,约占TOP50房企总现金的36%。

值得注意的是,万科截至2021年末持有货币资金1494亿元,较2020年末减少了458亿元,碧桂园2021年末货币资金较2020年减少了202亿元,而保利发展、中海地产、华润置地货币资金则分别增加了254亿元、205亿元、173亿元。

但相比负债,这些资金仍是远远不够。截至2021年末,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)总负债合计15.92万亿元,同比增长4.7%;总负债超过1万亿元房企有4家,均是标杆大房企,如碧桂园、万科、绿地控股、保利发展。

在房企负债中,分为有息负债与无息负债,其中有息负债主要是指企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实负债水平。

据中国房地产报记者统计,截至2021年末,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)有息负债共计4.31万亿元,按照7%平均融资成本计算,每年要还利息约3017亿元。

从有息负债规模分布看,有4家房企有息负债规模超过2000亿元,分别是保利发展、万科、碧桂园、绿地控股;10家房企有息负债在1000亿~2000亿元,包括招商蛇口、龙湖集团、中海地产、华侨城、华润置地、富力地产等;14家房企有息负债规模共2.57万亿元,约占上榜44家房企有息负债总和的60%。

20家有息负债在500亿~1000亿元,包括远洋集团、绿城中国、新城控股、雅居乐、金科股份等;有息负债在500亿元以下有10家。

━━━━短债偿还之忧

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在财务考核中,有息现金覆盖率(货币资金/有息负债),可以用来分析公司是否存在债务危机。一个财务稳健的公司,其货币资金应该能够覆盖有息负债。

以此指标来衡量,即便如万科这种偏谨慎型房企、手握现金1494亿元,但有息负债2659.6亿元,有息现金覆盖率也才56%。

TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)中,有息现金覆盖率低于30%的有13家,其中富力地产以4.7%垫底,雅居乐这一指标仅21.2%,首开股份、祥生集团、中交地产、远洋集团这一指标均低于25%。

在房企负债中,还分为流动负债与非流动负债,其中,流动负债主要是指流动负债是指在一份资产负债表中,一年内或者超过一年的一个营业周期内需要偿还的债务合计。因此,流动负债率指标更能反映公司依赖短期债权人的程度。该比率越高,说明公司对短期资金的依赖性越强。

据中国房地产报记者统计,截至2021年末,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)流动负债共计12.18万亿元,占总负债比率为77%;流动负债率在80%以上的有16家,包括中梁控股、绿地控股、中南建设、建业地产、祥生集团、荣盛发展、阳光城、万科等。

流动负债率不理想的是中梁控股,2021年末流动负债率为90.84%,资产负债率为86.72%,也就是说在中梁控股2316.95亿元总负债中90%以上都是流动负债,资金短缺问题高度依赖短期融资。

问题是,在民企融资更加困难的当下,中梁控股该如何寻求更多融资渠道缓解短期债务到期压力?

4月28日,中梁控股突发公告,称为改善公司财务状况,拟对3笔美元债进行展期、涉资9亿美元(折合人民币约59.36亿元)。公告还指出,中梁控股一笔将于8月份到期的私募美元债(存量规模1.5亿美元)已于4月26日签定“再融资贷款”协议,展期至2023年。

为了保留更多现金维持公司“流动性”,中梁控股还公告称,撤销派付2021年中期股息。

━━━━面临长期偿债能力不足压力

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需要指出的是,在融资“三道红线”高压下,为避免踩线,很多房企调整债务结构,手段之一便是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目,进而减少表内有息负债。

长远来看,应付账款及票据的显著增加,意味着房企对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业账期的拉长,或将形成高规模的“产业链负债”。如产生坏账,将拖累上游企业。

中国房地产报记者统计发现,截至2021年末,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)应付账款及票据共计3.14万亿元,同比增加2.1%;部分房企的这一数值远超有息负债规模。

例如,截至2021年末,碧桂园有息负债3179.2亿元,应付账款及票据则达5588.74亿元;万科有息负债2659.6亿元,应付账款及票据达3305亿元;绿地控股有息负债2406亿元,应付账款及票据则高达4158亿元,几乎是前者两倍。

考察房地产企业长期偿债能力,产权比率提供了一个可以观察的角度。产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率,是评估资金结构合理性的一种指标,该比率越高,说明企业偿还长期债务能力越弱;比率越低,说明企业偿还长期债务能力越强。

从财务稳健角度出发,产权比率一般在1:1比较合适,这说明企业股东资本可以足够偿还债务人提供资本,对债务人是安全借款。

从这个指标来看,TOP50上市房企(扣除6家未发布财报房企)普遍面临长期偿债能力不足压力。整体看,TOP50房企总负债高达15.92万亿元,股东权益合计4. 42万亿元,两者相差悬殊,产权比率高达3.6。表现最好的是中海地产,产权比率为1.44,总负债与股权权益总额基本相匹配。产权比率在2̴3区间的有11家,包括路劲集团、招商蛇口、华润置地、雅居乐、远洋集团等;产权比率在3̴̴4区间的有17家,包括万科、保利发展、越秀地产、绿城中国等;产权比率在4-5区间的有4家,保利置业、新城控股、德信中国、滨江集团。

值得注意的是,有11家房企产权比率超过5,分别是美的置业、正荣地产、荣盛发展、碧桂园、中梁控股、中交地产、阳光城、中南建设、祥生集团、绿地控股、建业地产。其中,绿地控股产权比率达7.96;建业地产这一比率更是高达10.44,其中风险值得关注。



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